小区业主自治管理公（规）约法律效力如何，业主是否应遵守？
来源:原创
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作者:lawyermu6689
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发布时间: 2020-07-17
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小区业主自发性设立的管理公（规）约是否具备法律效力，违反应承担何种责任，本文将作探讨。
近年来，物业纠纷逐渐增多，为缓解这一问题，有些小区自发设立了小区管理公约或规约等制度，意在引导业主自觉遵守。制度设立后多数业主均能遵守，但不乏其中一部分业主不遵守该类制度甚至故意违反，认为该类制度没有法律效力，或制度的设立没有经过其同意等等，故对其没有约束力，事实真是如此吗？现评析如下：
一、《业主自治公（规）约》具有法律效力，依法受法律保护。根据《物权法》第七十六条之规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也即只要符合上述规定的专有建筑面积过半和总人数过半的业主同意设立该类《业主自治公（规）约》，则该制度就依法成立并生效。因此，即使少部分人不同意签订，也并不影响其法律效力，依然受该制度的制约。
二、《业主自治公（规）约》的法律性质不是法律法规或规章、规范性文件等，其性质属于一般民事合同关系。既然不属于法律法规范畴，则该类制度当然不能像法律法规那样对所有人产生法律约束力，其范围只能局限于该小区。所有小区的业主或进入到该小区的人均受其约束，均应当遵守。
三、违反《业主自治公（规）约》该如何处理？违反此类制度，即违反协议约定，依照合同法等规定，依法依约应承担相应的违约责任。
四、《业主自治公（规）约》的条款是否全部合法有效，受法律保护？《业主自治公（规）约》属于小区业主共同意思达成的协议，该协议的内容并不必然合法有效，如违反法律、行政法规的强制性效力性规定的，违背公序良俗和恶意串通损害他人合法权益等等情形则属于无效。
